Cải tạo nhà phố tại TP.HCM
Nhà ống tối, bí, thấm từ sân thượng xuống? Sửa đúng chỗ, biết giá từng hạng mục.
Nhà phố thường hẹp ngang, sâu lòng, chung vách hai bên và nằm trong hẻm. Vì vậy cải tạo nhà phố khác hẳn căn hộ hay nhà cấp 4: phải tính chuyện lấy sáng, tải trọng các tầng, chống thấm vách giáp nhà bên và đường vận chuyển vật tư.
Khi nào nên cải tạo nhà phố?
Phần lớn nhà phố ở TP.HCM được xây theo kiểu nhà ống: mặt tiền 3–5 m, chiều sâu lớn, chỉ có cửa ở đầu và cuối nhà. Sau nhiều năm sử dụng, phần giữa nhà thường thiếu sáng, cầu thang tối, phòng ngủ không có cửa sổ và hơi ẩm khó thoát.
Cải tạo nhà phố không nhất thiết phải đập hết làm lại. Nhiều nhà chỉ cần mở giếng trời, đổi vị trí cầu thang hoặc WC, chống thấm lại sân thượng và đi mới điện nước là đã khác hẳn. Việc đầu tiên là khảo sát để biết phần nào còn dùng tốt, phần nào buộc phải sửa.
Dấu hiệu nhà phố cần cải tạo
- Giữa nhà tối, ban ngày vẫn phải bật đèn; phòng ngủ bí, có mùi ẩm.
- Trần tầng trên cùng ố vàng, sân thượng đọng nước sau mưa.
- Vách giáp nhà hàng xóm bị ẩm, bong sơn theo vệt từ trên xuống.
- Điện hay nhảy CB khi bật máy lạnh, bếp từ; ống nước rỉ, áp lực yếu ở tầng trên.
- Công năng không còn hợp: thiếu phòng, thiếu WC, chỗ để xe chật.
- Mặt tiền cũ, cửa sắt rỉ, ban công xuống cấp.
Hạng mục thường làm khi cải tạo nhà phố
Lấy sáng và thông gió
Mở giếng trời, ô thông tầng, đổi mái cầu thang sang vật liệu lấy sáng, mở thêm cửa sổ ở mặt sau nếu có khoảng lùi.
Bố trí lại công năng
Dời cầu thang, thêm phòng ngủ hoặc WC, mở rộng chỗ để xe, tách bếp khỏi phòng khách. Tường nào được đập, tường nào chịu lực phải xác định khi khảo sát.
Chống thấm sân thượng, mái, vách
Xử lý sàn sân thượng, sê nô, cổ ống thoát nước và vách tiếp giáp nhà bên cạnh — nơi nhà phố hay thấm nhất.
Điện, cấp thoát nước toàn nhà
Đi lại dây và ống theo từng tầng, tách tuyến cho thiết bị công suất lớn, bố trí lại bồn nước, máy bơm, đường thoát nước mưa.
Nhà vệ sinh các tầng
Chống thấm, thay ống, ốp lát và thiết bị cho từng WC; xử lý đường ống thoát đi qua nhiều tầng.
Mặt tiền và ban công
Sơn hoặc ốp lại mặt tiền, thay cửa, lan can, mái che; phần này có thể liên quan giấy phép nếu thay đổi kiến trúc.
Hoàn thiện trong nhà
Tô trát lại tường xuống cấp, cán nền, lát sàn, làm trần, sơn nước toàn nhà.
Phạm vi cụ thể của từng công trình được chốt trong BOQ sau khảo sát.
Đơn giá tham khảo
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá |
|---|---|---|
| Xây tường | m² tường xây | 280.000 đ |
| Tô tường | m² tô tường | 130.000 đ |
| Cán nền | m² sàn | 130.000 đ |
| Ốp lát | m² ốp lát | 260.000 đ |
| Sơn nướcTính theo m² tường và trần thực tế cần sơn. | m² sơn | 130.000 đ |
| Chống thấmNhà phố thường làm ở sân thượng, WC, ban công, vách giáp ranh. | m² chống thấm | 260.000 đ |
| Điện nướcTính trên tổng m² sàn của tất cả các tầng. | m² sàn | 450.000 đ |
| Tháo dỡ, Trần, WC, Mặt tiền, Cửa | — | Báo giá sau khảo sát |
Đơn giá gồm vật tư tầm trung và nhân công. Chưa gồm thiết bị (đèn, thiết bị vệ sinh, bếp…), tháo dỡ và vận chuyển xà bần.
Đơn giá tham khảo, chưa phải báo giá. Giá chính thức là BOQ lập sau khi khảo sát và đo khối lượng thực tế.
Chi phí cải tạo nhà phố phụ thuộc vào gì?
- Số tầng và tổng diện tích sàn: cùng một hạng mục nhưng nhà 4 tầng tốn hơn nhà 2 tầng vì khối lượng và công vận chuyển lên cao.
- Hẻm vào nhà: hẻm xe tải không vào được thì vật tư và xà bần phải chuyển bằng xe nhỏ hoặc thủ công.
- Mức độ can thiệp kết cấu: dời cầu thang, cắt sàn làm giếng trời tốn hơn nhiều so với chỉ làm mới bề mặt.
- Tình trạng thấm và hệ thống điện nước cũ: càng chắp vá nhiều lần càng phải thay nhiều.
- Nhà có người đang ở hay để trống trong lúc thi công.
YORA ESTIMATE
Ước tính chi phí cải tạo nhà phố của bạn
3 bước, dưới 30 giây. Xem giá ngay, không cần để lại số điện thoại.
Quy trình cải tạo nhà phố
- 01
Khảo sát kết cấu và hẻm vào
Kiểm tra cột, dầm, sàn, vết nứt, vị trí thấm; đo đạc từng tầng; ghi nhận bề rộng hẻm và chỗ tập kết vật tư.
- 02
Phương án công năng
Đề xuất vị trí giếng trời, cầu thang, WC, phòng theo nhu cầu và ngân sách; chỉ rõ phần nào đụng đến kết cấu.
- 03
BOQ theo từng tầng
Bóc khối lượng riêng cho từng tầng và từng hạng mục để bạn thấy tiền nằm ở đâu, có thể cắt giảm phần chưa cần.
- 04
Thủ tục nếu cần
Xác định hạng mục nào phải xin phép (thay đổi kết cấu, mặt tiền, nâng tầng) trước khi chốt tiến độ.
- 05
Che chắn, tháo dỡ từ trên xuống
Bảo vệ vách và mái nhà hàng xóm, tháo dỡ theo thứ tự từ tầng trên, chuyển xà bần theo khung giờ phù hợp với hẻm.
- 06
Kết cấu, chống thấm, điện nước âm
Làm xong phần thô và các hạng mục khuất trước; nghiệm thu từng phần rồi mới che lấp.
- 07
Hoàn thiện và bàn giao
Tô trát, ốp lát, trần, sơn, lắp thiết bị; bàn giao kèm hồ sơ vị trí điện nước âm tường.
Cách YORA lập báo giá và kiểm soát phát sinh: xem Báo giá và Quy trình chung.
Lưu ý riêng với nhà phố
Vách chung và nhà liền kề
Đục phá sát vách chung dễ ảnh hưởng nhà bên cạnh. Nên chụp ảnh hiện trạng vách hai bên trước khi làm và báo trước với hàng xóm.
Giấy phép
Sửa chữa bên trong không đổi kết cấu chịu lực thường không cần xin phép. Thay đổi kết cấu, mặt tiền hay nâng tầng thường phải xin. Quy định từng nơi có thể khác, cần kiểm tra theo trường hợp cụ thể.
Giờ thi công trong hẻm
Tiếng ồn và xe chở vật tư ảnh hưởng cả hẻm. Lịch thi công nên tránh giờ nghỉ trưa, buổi tối và theo quy định của khu phố.
Phương án mẫu cải tạo nhà phố
Phương án mẫu: tình huống giả định để minh hoạ cách YORA khảo sát, lập phạm vi và dự toán. Đây không phải công trình đã thi công; hình ảnh là ảnh minh hoạ.
Hỏi đáp về cải tạo nhà phố
Cải tạo nhà phố có cần xin phép không?
Sửa chữa bên trong không thay đổi kết cấu chịu lực thường không cần phép; thay đổi kết cấu, mặt tiền hoặc nâng tầng thường phải xin phép. YORA kiểm tra trường hợp cụ thể khi khảo sát.
Nhà trong hẻm nhỏ có thi công được không?
Được. Vật tư và xà bần sẽ chuyển bằng xe nhỏ hoặc thủ công; phần chi phí vận chuyển này được tính khi khảo sát và ghi thành dòng riêng trong BOQ.
Có thể cải tạo từng tầng, làm nhiều đợt không?
Được. Tuy nhiên nên làm một lần các hạng mục chạy xuyên tầng như chống thấm sân thượng, ống thoát nước và trục điện, để đợt sau không phải đục lại.
Mở giếng trời có ảnh hưởng kết cấu không?
Cắt sàn để mở giếng trời là can thiệp kết cấu nên phải được kỹ sư kiểm tra vị trí dầm, sàn trước khi quyết định. Không phải nhà nào cũng mở được ở vị trí mong muốn.
Nhà đang ở có cải tạo được không?
Được với phần lớn hạng mục nếu chia khu vực thi công theo tầng. Thời gian sẽ dài hơn và cần thêm chi phí che chắn, dọn dẹp.
Đặt lịch khảo sát cải tạo nhà phố
Để lại thông tin, kỹ sư YORA gọi lại để hỏi thêm về hiện trạng và hẹn lịch xem công trình.
Dịch vụ liên quan
Cải tạo nhà cũ
Nhà xây lâu năm, nhà vừa mua lại: đánh giá kết cấu, quyết định giữ gì, thay gì.
Xem chi tiếtChống thấm
Sân thượng, mái, tường ngoài, vách giáp ranh, WC: tìm nguồn thấm rồi mới xử lý.
Xem chi tiết
Sửa nhà vệ sinh
Chống thấm sàn, hết mùi hôi, thay ống, ốp lát và thiết bị cho từng WC.
Xem chi tiết