Cải tạo căn hộ chung cư tại TP.HCM
Làm mới căn hộ mà không vướng ban quản lý, không thấm xuống căn dưới.
Căn hộ không có chuyện đổi kết cấu hay mặt tiền, nhưng lại bị ràng buộc bởi quy định toà nhà: giờ thi công, thang chở vật tư, hộp kỹ thuật, hệ thống PCCC. Cải tạo căn hộ tốt là làm gọn trong khuôn khổ đó.
Cải tạo căn hộ khác nhà đất ở điểm nào?
Trong căn hộ, cột, dầm, sàn và các hộp kỹ thuật là phần chung của toà nhà, chủ căn hộ không được tự ý đục phá. Phần có thể thay đổi là vách ngăn không chịu lực, sàn hoàn thiện, trần, bếp, thiết bị vệ sinh và đường điện nước trong phạm vi căn hộ.
Hai tình huống thường gặp: căn hộ bàn giao thô hoặc bàn giao cơ bản cần hoàn thiện lại theo ý, và căn hộ đã ở nhiều năm hoặc mua lại cần làm mới bếp, WC, sàn. Cả hai đều phải bắt đầu bằng việc đọc quy định thi công của ban quản lý.
Vấn đề thường gặp ở căn hộ
- Sàn gỗ phồng, cong vênh, kêu cọt kẹt; gạch ban công, logia bong.
- WC có mùi, nước rút chậm, căn dưới báo thấm trần.
- Bếp chật, thiếu ổ cắm, tủ bếp ẩm mục vì hơi nước.
- Trần thạch cao ố, nứt mối nối; máy lạnh âm trần rỉ nước.
- Thiếu chỗ chứa đồ, bố trí phòng không còn hợp với số người ở.
Hạng mục thường làm khi cải tạo căn hộ
Đăng ký thi công với ban quản lý
Chuẩn bị hồ sơ, bản vẽ, danh sách thợ, đặt cọc theo yêu cầu của toà nhà trước khi mang vật tư lên.
Bếp
Làm lại tủ bếp, mặt đá, ốp tường bếp, bố trí lại ổ cắm và đường nước cho chậu rửa, máy rửa chén, máy lọc nước.
Nhà vệ sinh
Tháo gạch cũ, chống thấm lại sàn và chân tường, ốp lát mới, thay thiết bị. Vị trí ống thoát trục đứng của toà nhà phải giữ nguyên.
Sàn
Thay sàn gỗ, lát lại gạch, xử lý nền trước khi lát để hết phồng rộp.
Trần và chiếu sáng
Làm lại trần thạch cao, bố trí đèn, che ống máy lạnh; không che khuất đầu báo khói, đầu phun chữa cháy.
Điện, nước trong căn hộ
Thêm ổ cắm, tách tuyến cho bếp từ và máy nước nóng, thay đoạn ống cấp nước cũ trong phạm vi căn hộ.
Sơn và nội thất
Sơn lại toàn căn, đóng tủ âm tường, kệ, vách ngăn nhẹ theo yêu cầu.
Phạm vi cụ thể của từng công trình được chốt trong BOQ sau khảo sát.
Đơn giá tham khảo
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá |
|---|---|---|
| Tô tường | m² tô tường | 130.000 đ |
| Cán nền | m² sàn | 130.000 đ |
| Ốp látGồm sàn và tường WC, tường bếp, logia. | m² ốp lát | 260.000 đ |
| Sơn nước | m² sơn | 130.000 đ |
| Chống thấmCăn hộ thường làm ở sàn WC, logia, ban công. | m² chống thấm | 260.000 đ |
| Điện nướcTính theo diện tích thông thuỷ của căn hộ. | m² sàn | 450.000 đ |
| Tháo dỡ, Trần, Sàn, WC, Bếp | — | Báo giá sau khảo sát |
Đơn giá gồm vật tư tầm trung và nhân công. Chưa gồm thiết bị (đèn, thiết bị vệ sinh, bếp…), tháo dỡ và vận chuyển xà bần.
Đơn giá tham khảo, chưa phải báo giá. Giá chính thức là BOQ lập sau khi khảo sát và đo khối lượng thực tế.
Chi phí cải tạo căn hộ phụ thuộc vào gì?
- Căn bàn giao thô hay đã hoàn thiện: căn đã hoàn thiện phải tính thêm tháo dỡ và vận chuyển phế thải.
- Quy định toà nhà: giờ thi công ngắn, chỉ được dùng thang hàng theo khung giờ làm tiến độ kéo dài.
- Số lượng WC và có làm lại bếp hay không — hai khu vực tốn nhiều công nhất trong căn hộ.
- Vật liệu sàn và mức nội thất đóng theo yêu cầu.
- Phí đặt cọc, phí vận chuyển rác theo quy định từng toà nhà (chủ nhà đóng trực tiếp cho ban quản lý).
YORA ESTIMATE
Ước tính chi phí cải tạo căn hộ của bạn
3 bước, dưới 30 giây. Xem giá ngay, không cần để lại số điện thoại.
Quy trình cải tạo căn hộ
- 01
Khảo sát và đọc quy định toà nhà
Đo đạc căn hộ, kiểm tra thấm, xác định vách nào tháo được; lấy quy định thi công từ ban quản lý.
- 02
Phương án và BOQ
Chốt mặt bằng, vật liệu và bảng khối lượng theo từng khu vực: bếp, WC, phòng khách, phòng ngủ.
- 03
Đăng ký thi công
Nộp hồ sơ, bản vẽ, danh sách thợ; đặt cọc và nhận lịch sử dụng thang hàng.
- 04
Che chắn khu vực chung
Bảo vệ thang máy, hành lang, cửa căn hộ; tháo dỡ và chuyển phế thải đúng giờ quy định.
- 05
Chống thấm, điện nước
Làm chống thấm WC, logia và các đường ống, dây âm trước; thử nước trước khi lát gạch.
- 06
Hoàn thiện
Ốp lát, trần, sơn, lắp tủ bếp, thiết bị vệ sinh, sàn gỗ.
- 07
Vệ sinh, nghiệm thu với ban quản lý
Dọn dẹp, cùng ban quản lý kiểm tra khu vực chung để nhận lại tiền cọc, bàn giao căn hộ.
Cách YORA lập báo giá và kiểm soát phát sinh: xem Báo giá và Quy trình chung.
Lưu ý riêng với căn hộ
Không đụng kết cấu và hộp kỹ thuật
Cột, dầm, sàn, vách chịu lực và các trục kỹ thuật là phần chung. Mọi thay đổi ở đây đều không được phép.
Hệ thống PCCC
Đầu báo khói, đầu phun, loa báo cháy trong căn hộ thuộc hệ thống toà nhà. Dời hay che khuất phải theo hướng dẫn của ban quản lý.
Thấm sang căn khác
Chống thấm WC và logia không kỹ sẽ ảnh hưởng căn bên dưới — đây là tranh chấp phổ biến nhất sau khi cải tạo căn hộ.
Phương án mẫu cải tạo căn hộ
Phương án mẫu: tình huống giả định để minh hoạ cách YORA khảo sát, lập phạm vi và dự toán. Đây không phải công trình đã thi công; hình ảnh là ảnh minh hoạ.
Hỏi đáp về cải tạo căn hộ
Cải tạo căn hộ có cần đăng ký với ban quản lý không?
Hầu hết toà nhà yêu cầu đăng ký và đặt cọc trước khi thi công. YORA hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ theo mẫu của từng toà nhà.
Có đập được tường trong căn hộ không?
Chỉ vách ngăn không chịu lực mới có thể tháo, và nhiều toà nhà yêu cầu duyệt bản vẽ trước. Vách bê tông, cột, dầm thì không.
Diện tích nhập vào công cụ ước tính là diện tích nào?
Nhập diện tích thông thuỷ (diện tích sử dụng) của căn hộ, số tầng là 1; căn duplex nhập 2.
Có dời được vị trí nhà vệ sinh, bếp không?
Rất hạn chế, vì ống thoát phải nối về trục kỹ thuật có sẵn của toà nhà. Thường chỉ đổi được bố trí thiết bị bên trong chứ không dời cả phòng.
Thi công căn hộ có làm được cuối tuần không?
Tuỳ quy định của từng toà nhà. Nhiều nơi không cho thi công gây ồn vào cuối tuần và ngày lễ.
Đặt lịch khảo sát cải tạo căn hộ
Để lại thông tin, kỹ sư YORA gọi lại để hỏi thêm về hiện trạng và hẹn lịch xem công trình.
Dịch vụ liên quan
Sửa nhà vệ sinh
Chống thấm sàn, hết mùi hôi, thay ống, ốp lát và thiết bị cho từng WC.
Xem chi tiếtChống thấm
Sân thượng, mái, tường ngoài, vách giáp ranh, WC: tìm nguồn thấm rồi mới xử lý.
Xem chi tiếtCải tạo nhà trọn gói
Một đầu mối cho toàn bộ ngôi nhà, từ tháo dỡ đến hoàn thiện, theo một BOQ.
Xem chi tiết