Cải tạo nhà cũ, nhà mua lại tại TP.HCM
Nhà cũ có nhiều thứ không nhìn thấy bằng mắt. Kiểm tra trước, sửa sau.
Với nhà đã xây lâu năm hoặc nhà vừa mua lại, câu hỏi đầu tiên không phải là sửa đẹp cỡ nào mà là kết cấu còn dùng được không, đường ống và dây điện trong tường ra sao, và tổng tiền sửa có đáng so với xây mới.
Vì sao nhà cũ phải khảo sát kỹ hơn?
Nhà cũ thường đã qua nhiều lần sửa của nhiều chủ. Tường có chỗ xây thêm không giằng, sàn có chỗ đúc nối, ống nước và dây điện đi không theo sơ đồ nào. Những thứ này chỉ lộ ra khi đục — và đó là nguồn phát sinh lớn nhất nếu báo giá mà không khảo sát.
Nếu bạn đang cân nhắc mua một căn nhà cũ, biết trước khoảng chi phí sửa giúp bạn thương lượng giá mua và tránh trường hợp tiền sửa đội lên ngoài dự tính.
Dấu hiệu nhà cũ cần đánh giá kết cấu
- Vết nứt xiên ở tường, nứt dọc theo dầm, cột; cửa bị xệ, khó đóng.
- Sàn võng, rung khi đi lại; trần lộ thép rỉ, bê tông bong từng mảng.
- Nền lún không đều, gạch nền nứt theo đường dài.
- Thấm dột kéo dài nhiều năm, tường mục, sơn không bám.
- Dây điện giòn, vỏ nứt; ống nước kim loại rỉ, nước có màu.
Hạng mục thường làm khi cải tạo nhà cũ
Đánh giá hiện trạng kết cấu
Kiểm tra móng, cột, dầm, sàn, tường chịu lực; xác định phần giữ lại, phần gia cố, phần phải thay.
Gia cố, sửa chữa kết cấu
Xử lý nứt, lún, bê tông bong lộ thép; thay phần sàn, mái đã hết khả năng sử dụng.
Thay toàn bộ điện nước
Nhà cũ gần như luôn nên thay mới hoàn toàn dây điện và ống nước thay vì vá từng đoạn.
Chống thấm tổng thể
Mái, sân thượng, WC, tường ngoài, chân tường — xử lý theo nguyên nhân chứ không chỉ sơn phủ.
Bố trí lại mặt bằng
Nhà cũ thường thiếu WC, thiếu sáng; cải tạo là dịp sắp xếp lại cho hợp cách sống hiện nay.
Làm mới WC, bếp và hoàn thiện
Ốp lát, trần, sơn, cửa, thiết bị cho toàn nhà.
Phạm vi cụ thể của từng công trình được chốt trong BOQ sau khảo sát.
Đơn giá tham khảo
| Hạng mục | Đơn vị tính | Đơn giá |
|---|---|---|
| Xây tườngNhà cũ thường phải xây lại một phần tường mục, tường không giằng. | m² tường xây | 280.000 đ |
| Tô tườngTường cũ bong rộp thường phải đục lớp tô cũ rồi tô lại. | m² tô tường | 130.000 đ |
| Cán nền | m² sàn | 130.000 đ |
| Ốp lát | m² ốp lát | 260.000 đ |
| Sơn nước | m² sơn | 130.000 đ |
| Chống thấm | m² chống thấm | 260.000 đ |
| Điện nướcNên thay mới toàn bộ thay vì nối vào hệ thống cũ. | m² sàn | 450.000 đ |
| Tháo dỡ, Trần, WC, Bếp, Cửa, Mặt tiền | — | Báo giá sau khảo sát |
Đơn giá gồm vật tư tầm trung và nhân công. Chưa gồm thiết bị (đèn, thiết bị vệ sinh, bếp…), tháo dỡ và vận chuyển xà bần.
Đơn giá tham khảo, chưa phải báo giá. Giá chính thức là BOQ lập sau khi khảo sát và đo khối lượng thực tế.
Chi phí cải tạo nhà cũ phụ thuộc vào gì?
- Tình trạng kết cấu: có phải gia cố móng, cột, dầm, sàn hay không — khoản khó đoán nhất trước khảo sát.
- Tỷ lệ giữ lại: giữ được càng nhiều tường, sàn, mái thì càng tiết kiệm.
- Mức độ thấm và mục của tường, quyết định phải đục tô lại bao nhiêu.
- Có thay đổi mặt bằng, thêm tầng hay chỉ làm mới theo hiện trạng.
- Hẻm vào nhà và khối lượng xà bần phải chuyển đi.
YORA ESTIMATE
Ước tính chi phí cải tạo nhà cũ của bạn
3 bước, dưới 30 giây. Xem giá ngay, không cần để lại số điện thoại.
Quy trình cải tạo nhà cũ
- 01
Khảo sát chi tiết hiện trạng
Chụp ảnh, ghi chú từng vị trí nứt, thấm, võng; đục thăm dò ở vài điểm nếu cần để xem thép, ống, dây bên trong.
- 02
Báo cáo: giữ gì, thay gì
Phân loại hạng mục thành bắt buộc, nên làm và tuỳ chọn; nêu rõ rủi ro còn lại chưa xác định được.
- 03
So sánh sửa với xây mới
Khi chi phí sửa lớn, kỹ sư trình bày được mất của hai hướng để chủ nhà tự quyết.
- 04
BOQ có khoản dự phòng rõ ràng
Những phần chỉ biết chính xác khi đục ra được ghi riêng, có điều kiện áp dụng, không gộp chung.
- 05
Tháo dỡ, gia cố kết cấu
Tháo dỡ có chống đỡ, xử lý kết cấu trước mọi hạng mục khác.
- 06
Điện nước, chống thấm, hoàn thiện
Thi công theo giai đoạn, nghiệm thu phần khuất trước khi che lấp.
- 07
Bàn giao hồ sơ nhà
Bản vẽ hoàn công điện nước và ảnh thi công, để lần sửa sau không phải đoán.
Cách YORA lập báo giá và kiểm soát phát sinh: xem Báo giá và Quy trình chung.
Lưu ý riêng với nhà cũ
Phát sinh khi đục ra
Nhà cũ gần như chắc chắn có thứ chỉ thấy khi đục. Điều quan trọng là phát sinh phải được báo, có giá và được chủ nhà duyệt trước khi làm.
Mua nhà cũ
Nên xem nhà cùng người có chuyên môn trước khi đặt cọc, nhất là nhà có dấu hiệu nứt, lún hoặc từng cơi nới.
Pháp lý phần cơi nới
Phần xây thêm không có trong giấy tờ có thể ảnh hưởng việc xin phép sửa chữa. Cần kiểm tra giấy tờ nhà cùng lúc với khảo sát.
Hỏi đáp về cải tạo nhà cũ
Mua nhà cũ, muốn biết chi phí sửa trước khi mua thì làm sao?
Dùng công cụ ước tính để có khoảng sơ bộ; khảo sát hiện trạng sẽ cho con số sát hơn và chỉ ra các rủi ro về kết cấu.
Nhà quá cũ nên sửa hay xây mới?
Tuỳ tình trạng kết cấu, quy hoạch và nhu cầu sử dụng. Kỹ sư nêu ưu nhược điểm của từng hướng sau khảo sát để bạn tự quyết định.
Vì sao sửa nhà cũ hay bị phát sinh?
Vì nhiều hư hỏng nằm trong tường, dưới nền, trên trần. Khảo sát kỹ và ghi rõ phần chưa xác định trong BOQ giúp phát sinh không thành bất ngờ.
Có giữ lại được sàn, cầu thang cũ không?
Nếu kết cấu còn tốt thì giữ được và chỉ làm mới bề mặt. Việc này cần kỹ sư kiểm tra tại chỗ.
Nhà cũ có nên thay hết điện nước không?
Thường là nên, vì dây và ống cũ đã hết tuổi thọ và không còn sơ đồ. Thay một lần lúc cải tạo ít tốn hơn so với đục sửa về sau.
Đặt lịch khảo sát cải tạo nhà cũ
Để lại thông tin, kỹ sư YORA gọi lại để hỏi thêm về hiện trạng và hẹn lịch xem công trình.
Dịch vụ liên quan
Cải tạo nhà phố
Nhà ống, nhà nhiều tầng trong hẻm: lấy sáng, chống thấm sân thượng, điện nước, mặt tiền.
Xem chi tiết
Cải tạo nhà cấp 4
Nhà một tầng mái tôn, mái ngói: thay mái, nâng nền, xử lý tường ẩm, điện nước.
Xem chi tiếtChống thấm
Sân thượng, mái, tường ngoài, vách giáp ranh, WC: tìm nguồn thấm rồi mới xử lý.
Xem chi tiết